*Av. Yakup ERİKEL, Stj. Av. Abdullah Müfid BİLGİÇ
Tahliye Taahhütnamesi;
Tahliye Taahhütnamesi, kiralayan ile kiracı arasında, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin yapılan bir anlaşmadır. Bu taahhüt ve anlaşma, kira sözleşmesinin ileriye doğru belirli zaman diliminde feshi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, “Tahliye Taahhütnamesi”nin geçerli olabilmesinin hukuki koşulları vardır. Bunlar;
Kanun düzenlemesine göre, tahliye taahhütnamesinin, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. Kiralanan taşınmazın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Yine kira sözleşmesi ile aynı düzenleme tarihini taşıyan tahliye taahhütnamesi de geçersiz kabul edilmektedir.
Yukarıda değinildiği üzere, taşınmazın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Keza kira sözleşmesi ile aynı düzenleme tarihini taşıyan tahliye taahhütnamesi de geçersiz kabul edilmektedir. Fakat bu hususta ispat külfeti kiracıdadır. Taşınmazın tesliminden önce tahliye taahhüdü imzaladığını veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte taahhütnameyi de imzaladığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür[1]. Aksi takdirde henüz düzenleme tarihi veya tahliye tarihi yazılmamış olup taahhütnameyi imzalayan, bir diğer deyişle beyaza imza atan kiracı bakımından, Yargıtay’ın yaklaşımına göre; kiracı imzaladığı belgenin sonuçlarına katlanmalıdır[2].
Örneğin matbu bir sözleşme üzerine daha sonradan tükenmez kalem ile tarihlerin yazıldığını düşündüğümüzde, burada tarihlerin daha sonradan doldurulduğu yönünde bir izlenim oluşmaktadır. Buna rağmen kiracı, tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütnameyi imzalamış ise, daha sonra tarihlerin kendi bilgisi ve rızası dışında doldurulduğunu iddia etse bile, bu hususu kanıtlayamadığı sürece taahhütnamenin geçerli olduğu Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.
“Kiracı (taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu) savunmuş ise de; imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir[3].”
“Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır[4].”
Kiralan Taşınmazın Aile Konutu Olması;
Aile konutu, eşlerin ve çocuklarının hayatlarını idame ettirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekandır. Aile konutunun, olan taşınmaz illa eşlerin mülkiyetinde olmak zorunda değildir. Bu itibarla örneğin, bir konutu kiralayan eşler açısından somut olayın şartlarına göre bu yerin aile konutu olması mümkündür. Yeter ki eşler hayatını burada idame ettirsin ve düzenli yerleşim maksadıyla burayı kullanıyor olsunlar[5].
Türk Medeni Kanunu da bu hususa değinmiş ve mülkiyetin zorunlu olmadığını ortaya koymuştur. Bu durum kanunun 194. Maddesinden anlaşılmaktadır. Bu madde de;
“Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” düzenlemesine yer verilmiştir.
Kanuni düzenlemeye göre, tahliye taahhütnamesine aile konutu itirazında bulunmak için ihtarda bulunmak zorunlu değildir. Bu ihtarın faydası, kira kontratında imzası bulunmayan eşe, sözleşmenin tarafı olma imkanı sağlamasıdır. Kira sözleşmesinin feshinde eşin açık rızasının aranması, onun sözleşme tarafı olmasından doğan bir hak olmayıp kanunun düzenlemesine dayalı, doğrudan kanundan doğan bir haktır[6].
Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzasının Olmaması;
Buraya kadarki anlatımlarımızdan görüleceği üzere, hukukumuzda aile konutu özel bir konuma sahiptir ve kanun koyucu aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini yasa ile sınırlandırmıştır. Tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasına örnek olarak Türk Borçlar Kanunu m. 349 gösterilebilir. Bu hükme göre;
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”
Buna paralel bir düzenleme Türk Medeni Kanunu’nda da mevcuttur. Medeni Kanun 194. maddesine göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Bu bağlamda diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir[7]. Ayrıca bir konutun aile konutu olarak kabul edilebilmesi için tapuda buna ilişkin bir şerhin bulunması şart değildir. Dolayısıyla tapuda buna yönelik bir şerhin bulunması ancak bildirici bir nitelik taşır. Bu nedenle tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı ileri sürüldüğünde, taraflara durumun tespiti için dava açmak isterlerse süre verilmeli ve eğer taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilirse tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu yönünde hüküm kurulmalıdır.
Tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılmış icra takibi ya da açılmış dava varsa, rızası olmayan eş kiralananın aile konutu olduğunun tespiti için dava açmalıdır[8]. Mahkemeden bu dava için süre isterse mahkemece bu süre verilmeli ve açılmış bir dava varsa sonucu beklenmelidir[9]. Yargıtay’ın uygulaması da bu yönde olup, tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesinin feshine rızası olmayan eşin talebine rağmen dava için süre verilmeksizin veya açılan davanın sonucu beklenmeksizin karar verilmesi bozma sebebi olarak telakki edilmiştir.
“… Tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durmak gerekir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.
Şikayetçi tarafından Kartal 1.Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA) karar verilmiştir[10].”
Aile Konutunun Tespiti Davası;
Yargıtay kararlarında, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, tahliye taahhüdüne rızası bulunmadığı yönündeki itirazının dinlenebilmesi için, kiralananın, aile konutu olduğuna dair bir mahkeme kararının varlığı aranmaktadır. Aile konutunun tespiti talepli açılacak davada görevli mahkeme aile mahkemesidir. Tahliye taahhüdünde imzası bulunmayan eşin itiraz edebilmesi için aile konutu tespiti davası açmalıdır. Aile konutu tespiti davası, kiralık taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin bir davadır. Tahliye taahhüdüne itiraz sırasında henüz sonuçlanmamış olursa, itirazın kaldırılması davasında, aile konutu tespit davası bekletici mesele yapılır. Fakat bu yönde bir içtihat birliği bulunmamaktadır. Yargıtay’ın başka bir mahkemedeki davanın bekletici mesele yapılamayacağına ilişkin kararı da bulunmaktadır[11].
Sonuç;
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin ileriye doğru belirli zaman diliminde feshi niteliğindedir. Aile konutu ise, eşlerin ve çocuklarının hayatlarını idame ettirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekandır. Aile konutunun, olan taşınmaz illa eşlerin mülkiyetinde olmak zorunda değildir. Bu itibarla örneğin bir konutu kiralayan eşler açısından somut olayın şartlarına göre bu yerin aile konutu olması mümkündür. Yeter ki eşler hayatını burada idame ettirsin ve düzenli yerleşim maksadıyla burayı kullanıyor bulunsun.
Yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere hukukumuzda aile konutu özel bir konuma sahiptir ve kanun koyucu aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini yasa ile sınırlandırmıştır. Buna göre, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Bu bağlamda diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir[12].
Ayrıca bir konutun aile konutu olarak kabul edilebilmesi için tapuda buna ilişkin bir şerhin bulunması şart değildir. Tapuda buna yönelik bir şerhin bulunması ancak bildirici nitelik taşır. Bu nedenle tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı ileri sürüldüğünde, taraflara durumun tespiti için dava açmak isterlerse süre verilmeli (bu davada görevli mahkeme aile mahkemesidir) ve eğer taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilirse tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu yönünde hüküm kurulmalıdır. Yargıtay’ın yaklaşımı da bu yönde olmakla birlikte içtihat birliğinin sağlandığının söylenmesi zor görünmektedir.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kaynakça
English 