*Av. Yakup ERİKEL, Av. Gülnihal SAMANCI
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, tanımı Kanunun 299. maddesinde yapılmıştır. Söz konusu hükme göre,
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
TBK m. 299 hükmünde yapılan bu tanımdan anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarını, kiraya veren tarafından kullanımı veya kullanılma ile birlikte ondan yararlanılmasının kiracıya bırakıldığı kiralanan ve kiracının da elde etmiş olduğu bu hak karşılığında ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile bu unsurlar üzerinde tarafların iradelerinin uyuşması oluşturmaktadır.
Kira sözleşmesi diğer taraftan rızai bir sözleşmedir. Kiraya veren ile kiracının iradelerini karşılıklı olarak açıklamaları sonucunda kira sözleşmesi kurulmuş olur (TBK m. 1). Sözleşmenin geçerli olarak kurulabilmesi için tarafların iradelerini belirli bir şekil içerisinde açıklamaları zorunlu olmadığı gibi, kiralananın kiracıya teslim edilmesi de şart değildir.
Kira sözleşmesi, kullandırma amacı güden sözleşmeler içerisinde yer alır. Hukuki nitelik itibariyle, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir
Bu kapsamda kiraya veren sözleşmeye konu olan kiralananı belirtilen tarihte kullanıma elverişli vaziyette kiracıya teslim etmek zorundadır. Kiracının sözleşme kapsamında borcu ise kira bedelini ödemektir. Eğer sözleşmede kira bedelinin ödenmesine ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamışsa kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitimine kadar ödeyecektir. Kiracının bir diğer borcu ise kiralananı özenle ve sözleşmedeki kullanım şartlarına uygun olarak kullanmaktır.
Kira Sözleşmelerinin unsurları;
Borçlar Kanununda üç çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeler:
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Bu sözleşmenin yapılabilmesi için kanun özel şekil şartları düzenlememiştir. Dolayısıyla kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü yapılabilmesi mümkündür. Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli şekilde yapılabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelinin niteliği ve miktarı konusunda, sözleşme özgürlüğüne getirilen sınırlamalar (TBK m. 26-28) saklı kalmak kaydıyla, kira bedelini serbestçe belirleme yetkisine sahiptirler.
Kira sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edimli bir sözleşme olması sebebiyle de kurulan kira ilişkisi taraflar arasında güven tesis etmektedir. Bu güven ilişkisinin, kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması veya taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı yüzünden sürekli borç ilişkisinin sürdürülmesi diğer tarafça mümkün olmaması durumunda güven ilişkisinin zedelenmesi halinde taraflardan biri sözleşmeyi feshetme hakkını haizdir. Bu husus TBK md. 331’de, sözleşmenin olağanüstü fesih halleri başlığı altında önemli sebeple fesih alt başlığı altında düzenlenmiştir. Hükme göre, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesinin feshi konusunda kiracı veya kiraya verenin izleyebileceği birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin feshedilmesi ile ilgili yasal sebepleri kısaca açıklamak gerekirse;
1. Temerrüt Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kira sözleşmesinde kiracının asli borcunu oluşturmaktadır. Kiracının bu asli borcunu ifa etmemesi, ifada gecikmesi halinde bu durum kira sözleşmesini sona erdiren bir sebep olarak TBK m. 315 hükmünde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının temerrüdü nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için sadece kira bedelini ödemede temerrüdü değil, aynı zamanda yan giderleri ödeme borcunu da ifa etmemiş olması aranmıştır. Türk Borçlar Kanunu yan gider kavramından neyin anlaşılması gerektiği konusunda bir hüküm içermemektedir. Bütün kira sözleşmesi türlerini kapsayacak şekilde genel bir hüküm olarak TBK m. 303 hükmünde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi yer almaktadır.
Kira sözleşmesinde taraflar kiracının kira bedelini ödeme borcu ile ilgili olarak belirli bir vade kararlaştırmamışlarsa, bir başka ifade ile belirsiz vadeli bir borç söz konusu ise kiraya verenin kiracıyı temerrüde düşürebilmesi için ona TBK m. 117/f. I gereğince ihtarda bulunması şarttır. Kiraya veren ifada geciken kiracıya ödemede bulunması için yapacağı ihtarla birlikte kiracı temerrüde düşecektir.
Kiraya verenin fesih bildirimi iki şekilde gerçekleşebilir. Birinci durumda, kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken, sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilmesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini beyan edebilir. Bu durumda, kiraya veren tarafından sürenin sonunda ayrıca bir fesih bildiriminde bulunmaksızın kira sözleşmesi sona erecektir. İkinci olarak, kiraya veren eğer süre içeren bildirimde ödememe şartına bağlı olarak fesih beyanında bulunmazsa ve verilen süre sonunda da borç ödenmezse, ayrıca sözleşmeyi feshettiğini bildirebilir. Kiraya veren, sürenin sonuna gelindiğinde kiracı tarafından ödemenin yapılmaması halinde, yapacağı ayrı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilecektir.
Fesih bildirimi, ulaşması gerekli bir irade beyanıdır ve kiracının hâkimiyet alanına ulaştığı anda hüküm ve sonuçlarını doğurur.
Kiracının kirayı zamanında ödememesi halinde kiraya veren tahliye talepli icra takibi açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiracı aleyhine açılan icra takibine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcunu ödemez ise kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiraya veren yasal mevzuatta tanınan 30 günlük sürenin dolmasıyla İcra Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesi isteyebilir.
2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu 352/2. fıkrasına göre;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
İki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesi istenecek ise kira yılının bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Yargıtay’ın konuya ilişkin kararı şu şekildedir;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince; davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulüyle işin esasının incelenmesi doğru değildir. Karar bu sebeple bozulmalıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/51, K. 2016/5316, 20.9.2016)
3. Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin feshi istenebilir. Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesine göre;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Yukarıdaki düzenleme gereğince tahliye hakkının kullanılabilmesi için tahliye taahhüdünün bir takım şartlar taşıması gerekir:
Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.
Kiralayanın icra takibi başlatmayı tercih etmesi halinde kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibi başlatmalıdır. İcra takibi başlatılması halinde icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri gönderecektir. Kiracının gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmesi halinde kiraya veren tarafından icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilecek ya da genel mahkemelerde tahliye davası açılacaktır. İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde taşınmaz icra müdürlüğünce zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilecektir.
Kiralayanın dava açma yolunu tercih etmesi halinde ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir.
Kiralananın tahliyesini talep etme hakkı kiraya verene ait olup, kiraya veren olmayan malik tarafından kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir. 1 aylık sürede icra takibinin yapılmaması veya tahliye davası açılmaması halinde tahliye taahhüdü geçersiz addedilecektir ve kiraya verenin tahliye hakkı olmayacaktır.
Yargıtay 12. HD 9.3.20202020/1175 E. 2020/2309 K.- “Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık ) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir.”
Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2010/2015 K. 2010/6263 T. 26.5.2010- “Taraflar arasında düzenlenmiş 12.05.2000 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı vekili, 15.05.2000 günlü düzenleme, 01.04.2008 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalılar hakkında 04.04.2008 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalılar, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında, gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, taahhüdün tahliye tarihleri belirtilmeksizin verildiğini ileri sürmüştür. Davacı, yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre, davalıların sözleşmenin yenilendiğini aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir. Davalılar akdi ilişkinin yenilendiğine dair yazılı bir belge sunamamalardır. Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalılar tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde "bir süreden beri kiracısı bulunduğumuz..." ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde göre;
“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Yargıtay kararları incelendiğinde açıkça anlaşıldığı üzere kiralayanın eşyalarını korumak için dahi kiralayana tanınan tahliye imkânında mutlaka kiralananın ikametgâh olarak kullanılması şartı aranmadığı anlaşılmaktadır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2000/1413 E, 2000/1493 K.).
Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir (Gümüş, 2013: 421). Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K. ) Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz (Tunaboylu, 2006:153).
Konut İhtiyacı Nedenleri
a. Kendi Konutunda Oturmakta Olan Kiralayanın Bazı Nedenlerle Kiralananda Oturmak İstemesi
Bazen kiralayan her ne kadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir (Zevkliler ve Gökyayla, 2013: 338; Burcuoğlu, 1993: 355).
b. Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı
Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir (Yavuz, 2012b: 330; Tunaboylu, 2006: 155).
Nitekim Yargıtay oğlunun sağlık sorunu nedeniyle kiralanın tahliyesi talepli davada “davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.) yönündeki kararıyla alınacak sağlık raporunun tahliye yönünde karar verilmesindeki önemi vurgulamıştır.
c. Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Kiralananda Oturmak İstemesi
Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K) da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığı hususudur. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir(Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K).3
d. Kiralananın İşyerine ve Çocuklarının Okuluna Olan Yakınlığına Dayanan İhtiyaç
Kiralananın işyerine yakın olması ya da çocukların okuduğu okula yakın olması ihtiyacına dayalı tahliye talepleri, sık olarak karşılaşılan tahliye taleplerinden biridir. Yargıtay bu konuda sadece çocukların okula gidiş gelişlerdeki zorlukları, ihtiyacın samimi olduğuna deli kabul etmekte yakınlık uzaklığı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak görmemektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K).
Hayat şartlarının gün geçtikçe zorlaştığı göz önüne alındığında; kiralayanın çocuklarının kiralanana çok daha yakın bir yerdeki okulu kazandıklarında, kiralayanın bizzat kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralanana yakın bir yerde iş imkanı elde ettiklerinde ortaya çıkan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.
e. Kiralananın, Kiralayanın Oturduğu Yere Oranla Daha Emniyetli Oluşuna Dayanan İhtiyaç
Kiralayanın kendisine ait konutta oturmakta iken kiralanana ihtiyaç duyduğu diğer bir durum ise; kiralananın çok daha emniyetli oluşudur. Bu konuda uygulamada daha çok karşılaşılan ihtiyaç iddiası ise tek başına yaşayan yaşlı kişilerin oturdukları evlerin, kiraya verdiklerinden daha güvensiz oldukları iddiasıdır. Yargıtay bu iddianın kanıtlanması durumunda, iddianın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliye karar verilmesi gerektiğini kabul ediyor (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1983/10116,E, 1983Y/10094 K).
f. Kiralayanın Oturduğu Kendisine Ait Dairenin Giderlerinin Fazla Olması ve Ödeme Güçlüğü İçinde Olması, Kiracının Oturduğu Kiralananın Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç İddiası
Kiralanana ihtiyaç duyulmasının, kiralananın, kiralayanın kendi oturduğu eve nazaran daha ekonomik olması uygulamada en sık açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları olduğu anlaşılmaktadır ( Ayan, 2007: 12-24)
Yargıtay da vermiş olduğu bir kararda oturduğu dairenin giderleri, kiralananınkinden daha ağır olan ve bu nedenle ekonomik güçlüğe düşen kiralayanın, kiracının kullanmakta olduğu kiralanana ihtiyacı olduğunu kabul etmekte, sadece amacı daha fazla gelir elde etmek olan kiralayanın açtığı davanın kabul edilmemesi gerektiğini belirtmektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1982/13059 E, 1982/13079 K).,
g. Kiralanana Eşya Koyma İsteğine Dayanan İhtiyaç İddiası
İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilen durumlardan bir tanesi de kiralayanın kiralanana eşya koyma ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Bu bağlamda eşya koymak amacıyla kiralanana ihtiyaç duyulması ile oturulmak istenmesi sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyulması arasında herhangi bir ayrım yapılmamaktadır. Nitekim Yargıtay da bir kararında kişinin maliki olduğu canlı ve cansız mallarını beraberinde bulundurması en doğal hakkı olduğundan; kiralayanın kiraya verdiği alt katındaki tek odaya eşya, odun koymak hatta hayvanlarını bağlamak nedeniyle ihtiyacı olduğunu ileri sürülmesi halinde tahliyeye karar vermiştir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1961/2434 E,1961/ 5435 K).
h. Yurt Dışında Bulunan Kiralayanların, Kiralanana İhtiyaçları
Geçmişte olduğu kadar çok yoğun olmasa da, yurt dışında çalıştıktan sonra emeklilik döneminde yurda kesin dönüş yapan kiralayanın tahliye ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Fakat şu da kabul edilmelidir ki; yurt dışında yaşadığı halde sadece yıllık izinlerinde Türkiye’ye gelen ve kalacak yerleri olmayan kiralayanların da tahliye ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur. Her iki durum da kiralayanın kendi evinde kalma ihtiyacı, kiracılık hakkından daha üstün tutulması gereken mülkiyet hakkıyla bağlantılıdır (Zevkliler ve Gökyayla, 2013: 342). Yargıtay’a göre de kesin dönüş gerçekleşmesi durumunda, ihtiyacın zorunlu olduğu kabul edilir. Yargıtay, kesin dönüş iddiasında bulunan kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü için pasaportunun bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu tarafından veya maliye bakanlığı ve gümrük bakanlığı üye, merkez bankası tarafından kesin dönüş yapmıştır şeklinde kaşe vurulması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1995/7908 E, 1995/8072 K).
i. Yazlık Konutta Oturma İsteği Nedeniyle Tahliye
Kiralayanın değişen sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı olarak kabul edilen yazlık konuta ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiradaki yazlık konutunun tahliyesini istemesi mümkündür. Yargıtay da kiralayanın yazlık konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1992/359 E, 1992/1137 K). Fakat bu konuda önem arz eden husus; kiralananın konumu ve mimari yapısı yönünden gerçek bir yazlık niteliğini taşıyıp taşımadığıdır. Yazlık niteliğini taşımayan konutlar için ihtiyacın geçici olacağı, geçici ihtiyaç için de tahliyeye karar verilerek kira sözleşmesinin sona erdirilemeyeceği kabul edilmektedir.
j. Kiralayanın Eşinin Konut İhtiyacı
Medeni kanunun ilgili hükümlerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı kiralayanın eşi için de konut ihtiyacı doğabilmektedir. Eşlerinin anlaşamaması sonucunda açılan boşanma davası devam ederken kiralayanın eşinin ayrı konutta oturmak istemesi veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilmesi veyahut da eşin sağlık, ün ve iş gelişiminin tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı konutta yaşamak istemesi durumlarında da eşe ait konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir (Bilsel, 2010:3109-3126).
k. Kiralayanın Çocuklarına ve Altsoy-Üstsoya Ait Konut İhtiyacı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri de kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kiralayanın bizzat kendisinin kirada oturması tahliye sebebi olarak kabul edildiği gibi kiralayanın çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Ergin olan çocuklar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yargıtay’ın da desteklediği görüşü göre ergin çocuklar aileleri ile birlikte oturmaya zorlanamaz (Ünal, 2010: 1525-1544). Bunun gibi çocuğun nişanlı olması ve evlilik hazırlıklarını başlamış olması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K). Evlatlık da altsoy kapsamındadır. Bu sebeple evlatlığın ihtiyacına dayanılarak dava açılması da mümkündür.
l. Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilere Ait Konut İhtiyacı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte 6570 Sayılı Kanundan farklı olarak kiralayanın kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabileceğini hüküm altına alınmıştır (Çınar, 2008:113-136). Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise TMK. m. 364’e göre belirlenecektir. TBK.’nın 350. maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, TMK. md. 364 hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır ve bakmakla yükümlü olunan kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Böylelikle kiralayan bakımından ihtiyaç iddiasının ileri sürüleceği kişiler genişletilmiş olmaktadır (Aydoğdu ve Kahveci, 2013: 599).
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kanunumuza göre Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. Kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda dava açılması gerekli olabilmektedir.
Tadilat Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Türk borçlar kanunu’na göre; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya verenin kiracısını çıkarmak istediğinde açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olmaktadır. Bu tür tahliye davaları için yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın olduğu yer mahkemeleridir.
Yargıtay 6. H.D. 27.06.2013 2013/8790 E. 2013/11214 K. “Esaslı imar ve inşaat sebebiyle açılan dava da ise taşınmazın harap olmaktan kurtarmak amacıyla yapılacak tamir ve tadilatının esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, tadilat esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi gerekirken………….”
Tahliye Davası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanunda öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı veya kiraya veren sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirmez. Kira sözleşmesinin sona ermesi için mahkeme kararına ihtiyaç bulunmaktadır. Bunun için açılan dava “kiracı tahliye davası” olarak adlandırılmaktadır.
Tahliye davası sonucunda verilen mahkeme kararı kira sözleşmesini sonlandırmaktadır. Dolayısıyla tahliye davası “bozucu yenilik doğurucu dava” niteliğindedir.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davası, davalının yerleşim yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava niteliğinde olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.
English 