Daha fazla bilgi için,
lütfen bizimle iletişime geçin

Yakup ERİKEL

---

Kurucu Ortak Avukat

Kira Hukukunda Aile Konutu Şerhinin Zamanı Önemli Midir? Konutun Aile Konutu Niteliği Kazanması İçin Şerhin Yapılması Zorunlu Mudur?

*Av. Yakup ERİKEL, Av. Gülnihal SAMANCI

Genel Olarak

Gerek uluslararası hukuk gerek ulusal mevzuatımız ile toplumun en küçük yapı taşı olan aile kavramı, toplumsal ve kültürel önemi dolayısıyla, koruma altına alınmıştır. Bu doğrultuda eşlerin hukuki zeminde yapmış olduğu iş ve eylemler dolayısıyla birbirlerine olan yükümlüklerini korumak ve aile kavramının zedelenmesinin önüne geçilmek adına hukuk sistemimizde de pek çok ilke bulunmaktadır.

1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu, eski Medeni Kanun'da birçok değişiklik yapmıştır. Türk Medeni Kanunu’nda edinilmiş mallara katılma rejimi yasal mal rejimi olarak kabul edilmiş, ayrıca Türk hukukuna aile konutu kavramı getirilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü aile konutu sistemi, aile kavramının korunmasına yönelik en önemli yeniliklerdendir. Aile konutuyla kastedilen; eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur.[1]

Aile konutu, TMK’nın gerek evliliğin genel hükümlerini gerek mal rejimlerini gerekse mirasın paylaşımını düzenleyen hükümleri arasında yer almış olan önemli bir kavram olmasına karşın, TMK’da aile konutu kavramına ilişkin bir tanıma yer verilmemiştir. Ancak TMK’nın gerekçesinde kavrama ilişkin bir tanıma yer verilmiş olup, aile konutu gerekçede “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır.[2]

Yalnızca Türk Medeni Kanun’unda değil İsviçre Medeni Kanun’unda da aile konutu kavramına yer verilmemiştir. Bunun sebebi; her aile için belirli bir aile konutu kavramının olmaması ve somut olayın niteliklerine göre aile konutunun çerçevesinin belirlenmesinin hakkaniyete daha uygun olmasıdır. Kalıplaşmış bir tanımla aile konutu kavramının sınırlandırılması yerine olayların sübjektif koşulları nazara alınarak değerlendirme yapılması daha doğru olacaktır.

Aile Konutu Kavramı

22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi şöyledir:

"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."

İlgili madde hükmü irdelendiğinde aile konutu kavramının ortaya çıkması aşağıdaki şartlar dahilinde mümkün olacaktır.

• Aile konutu, eşlerin ve varsa çocuklarının günlük faaliyetlerini yerine getirdiği, konakladığı ve sürekli olarak yaşamayı tercih ettiği mekan olmalıdır.
   
• Aile konutunun varlığı için eşlerin resmi olarak evli olması gerekmektedir. Resmi olmayan ve dini nikahlı olan eşlerin yaşamsal faaliyetini geçirdiği konut aile konutu olmayacaktır.
   
• Eşlerin birden fazla konutu olsa da aile konutu olarak sadece 1 gayrimenkul aile konutu olabilecektir.
   
• Aile konutunun eşler üzerinde ya da eşlerden birisinin üzerinde tapu üzerinde tescilli olması şart değildir. Eşlerin kirada oturduğu konut da aile konutu olabilir.
   
• Aile konutu vasfı taşıması için evlilik birliği içerisinde edinilen bir gayrimenkul olma şartı da yoktur.

Özetle; resmi evlilik birliği içerisindeki eşlerin tek bir yaşam merkezi olarak kullandığı konut, mülkiyetin eşlerden birine ait olmasına bakılmaksızın, aile konutudur.

TMK'nın 193. maddesi ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte TMK'nın 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir.

Aile konutunun korunması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. Maddesi kapsamında olup işbu madde kapsamındaki koruma, eşlerin evlilik birliğinin resmi olarak sona ermesi, aile konutundan taşınılıp aile konutu niteliğinin son verilmesi ile sona ermektedir.

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi fiilen de aile konutu olarak kullanılan taşınmazlar üzerine koyulabilir. Bu taşınmazın mutlaka tapu kütüğünde kaydının bulunması gerekir. Bu şerh kural olarak ancak bir taşınmaz üzerine koyulabilir. Yani eşlerin yıl içerisinde yaşadığı birden fazla ev olsa da yalnızca bir ev için bu şerh koyulabilecektir. Bu halde örneğin ailenin yazları tatil evlerine gidip 3 ay süreyle oturdukları ev için de aile konutu şerhi koyulabilmesi mümkün değildir. Çünkü aile konutu şerhinin düzenlenme amacı arasında konutun yokluğu halinde ailenin, eşlerin ve çocukların barınma haklarının zedelenmesi, çocukların kurulu düzeninin bozulması yer alır. Bu sebepledir ki şerh, tarafların yalnızca hayatlarının merkezini idame ettikleri konut için koyulabilmektedir.

Yargıtay, şerhin niteliği ilgili en somut belirlemelerini HGK. nun 04.10.2006 tarihli E. 2006/2- 591 K. 2006/ 624 sayılı kararı ile gündeme getirmiştir. [3]

Hukuk Genel Kurulu, mezkûr kararında ilk olarak şerhin (TMK m.194) açıklayıcı olduğunu belirtmiştir. Bundan çıkan doğal sonuç, aile konutu niteliğinin ve buna bağlı olarak aile konutuna sağlanan korumanın şerhten önce etkisini göstermeye başlamasıdır. Ne var ki genel kurul, şerhin muhatabının bir diğer deyişle şerhin varlığının anlam taşıyacağı kişinin eşle yapılan işlemin tarafı olan üçüncü kişi olduğunu belirtmiştir. İşlem tarafı kişi, tapu sayfasında şerh bulunmadığı bir kurguda iyiniyetli olmak koşulu ile aile konutu üzerinde hak sahibi eşin yapacağı işlemle kazanımda bulunabilir. Bu noktada aile konutu üzerinde hak sahibi olmayan eş, hak sahibi eşle işleme girişen kimsenin kötü niyetli olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Mahkeme bu yargısını TMK m. 1023 hükmü ile temellendirmiştir olsa da öğretide çeşitli yönlerden eleştiriye uğramıştır. TMK 1023 hükmü ile güvence altına alınan tapu kütüğüne tescil edilmiş olan kişiye ilişkin yolsuz kayda duyulan güvendir. Bu çerçevede rızası aranan eşin isteğine bağlı olarak yapılan ve temelde bir açıklama işlevi gören şerhin yapılmamış olması aile konutu olan taşınmazın tapu kaydını yolsuz hale getirmez. Hak sahibi eşten konutu devralan kimselerin konutun aile konutu olmadığına yönelik iyi niyeti TMK m. 1023 kapsamında koruma görmez. Kanaatimize göre, mahkemenin bu yaklaşımı bir konutun aile konutu niteliğini kazanması için şerhin yapılması TMK uyarınca zorunlu tutulduğunda bir anlam taşıyabilirdi.[4]

Aile konutu vasfı konutun kullanımı ile ilgilidir. Konut, evlilik birliği içerisinde devamlı olarak yaşanması halinde aile konutu vasfına kavuşmaktadır. Bu nitelik şerh ile değil kanun çerçevesi içerisinde sayılan koşullar ile kazanılmaktadır. Yapılan şerh ise kanunda emredici şart olarak öngörülmemiş olup, açıklayıcı nitelik taşımaktadır. Aile konutunun tapu siciline şerh edilmesi kurucu bir şart değildir. Durumun sübjektif niteliklerine bakılarak da aile konutu vasfı doğmaktadır. Aile konutu niteliği ve aile konutunun sağladığı koruma şerhten önce hukuki sonuç doğurmaya başlamaktadır.

Yine şerhin niteliği ile ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 26.04.2023 tarihli E. 2022/761 ve K.2023/379 sayılı kararında konuya ilişkin görüşünü ortaya koymuştur. [5]

“Türk Medeni Kanunu'nun 194'üncü maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.”     

Aile konutu şerhi ve kiralayana yapılan bildirim açıklayıcı niteliktedir. Kurucu, yenilik doğuran bir işlem değildir. Öyleyse, tapuya taşınmazın aile konutu olduğu şerhi verildiği zaman bir ev aile konutu olmamaktadır. Ev aile konutu olarak kullanıldığı için tapuya şerh verilebilmektedir. Yani aile konutu şerhi mevcut durumu açıklamaktadır.

Kiralık ev aile konutu olduğu kiralayana bildirildiği için aile konutu olmamaktadır. Aile konutu olduğu için bildirim yapılmaktadır. Gerçekte, kiralayan sözleşme yaparken aileye kiraladığını zaten bilmektedir.

Aile konutu şerhinin açıklayıcı niteliği aile konutu üzerine eşten habersiz işlem yapılması halinde önem taşımaktadır. Örneğin, malik olan eşin, diğer eşe sormadan aile konutunu ipotek vermesi halinde, ipoteğin kaldırılması davası açılabilecektir. İpotek alan evin aile konutu olduğunu bilmediğini, tapuda aile konutu şerhi olmadığını ileri süremeyecektir. Çünkü, şerh olmasa bile ev aile konutudur. Bu noktada yasanın aileyi öncelikle koruduğu görülmektedir.

İddia ve Savunmanın Genişletilmesi Yasağı 

İddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi, medeni ve idari yargılama hukukunun önemli kavramlarındandır. İddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda HMK m. 139, 141, 319, 428’de düzenlenmiştir. 

HMK madde 141 İddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağını şu şekilde izah etmektedir;

(1) Taraflar, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri ile serbestçe iddia veya savunmalarını genişletebilir yahut değiştirebilirler. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddia veya savunma genişletilemez yahut değiştirilemez. 

(2) İddia ve savunmanın genişletilip değiştirilmesi konusunda ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati hükümleri saklıdır.

HMK uyarınca dava açılmakla davacı, dava açıldıktan sonra iddiasını genişletememesi veya değiştirememesidir. Davacı bakımından bu yasak, davanın açıldığı tarihten itibaren başlar. Davacı ve davalı açısından yasağın başlama anı farklıdır. Davacı açısından davanın açılması ile, davalı için cevap dilekçesinin davacıya tebliği ile başlar. (HMK m.319) Doktrinde, bu eşitsizliğin kanun değişiklikleri ile giderilmesi ve her iki taraf için dilekçelerin mahkeme kalemine (esas, muhabere, tevzi defterine) kayıt veya tebliğ tarihlerinin dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu yasak, aynı davada olur. Yani, tarafları, dava sebebi ve dava konusu aynı ise, bu dava aynı davadır. Uygulamada, iddianın genişletilmesi veya değiştirilmesi, dava konusu ve vakıalarda olmaktadır. 

Doktrine göre, ıslah yolu ile davalı değiştirilebilir. Ancak Yargıtay, temsilcide hata ve tavzih dışında, ıslah yoluyla taraf değişikliğine izin vermemektedir. İddiayı genişletme veya değiştirme sayılan durumlar, dava konusunun veya vakıaların genişletmesi veya değiştirilmesidir. Dava konusunu genişletmek veya değiştirmek ise dava konusunun artırılması ya da dava konusuna, yeni bir talebin eklenmesi şeklinde olur. Islah, iddia ve savunmanın genişletilmesi ya da değiştirilmesi yasağının istisnası olduğundan, ikinci fıkrada yapılan düzenleme ile iddia ve savunmanın genişletilip değiştirilmesi konusunda ıslah hükümleri saklı tutulmuştur. Yani, ıslahla iddia ve savunma genişletilip değiştirilebilir. Islaha başvurulması, belirli şartlara bağlı olduğundan, taraf bu yola başvurmak istiyorsa bu şartları yerine getirmek zorunda kalacaktır.

Kanımızca iddia ve savunmanın değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağı dava hakkının ihlali veya sınırı olarak değil, aksine dava hakkını bireylerce kullanılmasını ve bireylerin taleplerine etkin bir inceleme neticesinde makul sürede yanıt verilebilmesi noktasında taşıdığı önem nedeniyle dava hakkının tamamlayıcısıdır.

Davanın Genişletilmesi/Değiştirilmesi ve Aile Konutu İddiasının İleri Sürülme Zamanı

Uygulamada aile konutu iddiasının ileri sürülmesi aile konutunun ipotek edilmesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi, aile konutunun satış ile devredilmesi üzerine satış işlemin muvazaa olduğu iddiası ve son zamanlarda aile konutu ile ilgili açılan tahliye davalarını sayabiliriz.

Aile konutu olduğunu iddia eden eş davacı eş olup ayrı olarak açtığı ipoteğin iptali, muvazaalı satışın iptali ve kiralananın tahliyesinin iptali davalarında dava dilekçesinde konutun aile konutu oldu yönündeki iddiasını dava dilekçesi ile ileri sürmesi beklenmektedir. Davalı, cevap dilekçesi davacıya tebliğ edildikten sonra, onun rızası olmaksızın savunma sebeplerini genişletemez veya değiştiremez (HMK m.141). Davalı, cevap dilekçesi davacıya tebliğ edilmeden önce, ek bir dilekçe ile savunmasını genişletebilir. Bu husus yazılı yargılama usulü ve seri yargılama usulü için geçerlidir. Sözlü yargılama ve basit yargılama usulünde, bu yasağın başlangıcı, tarafların iddia ve savunmalarının ilk oturumda tutanağa kaydedildiği zamandır. Bundan sonra, davacının rızası gereklidir.

Davalının süresinde verdiği cevap dilekçesindeki savunmasını genişletmesi veya değiştirmesi kural olarak yasaktır. Bu yasak, iddianın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağının aksine, cevap dilekçesinin verilmesi ile değil; cevap dilekçesinin davacıya tebliğ edilmesi ile başlar.

Uygulamada aile konutu iddia ve savunmasının zamanında ileri sürülmemesi davanın genişletilmesi/değiştirilmesi yasağı kapsamında değerlendirilmekte ve kabul edilmemektedir. Bu durumda yeniden dava açılması yoluna gidilmektedir.

Doktrine göre, dava dosyasından anlaşılabilen itiraz sebeplerinin sonradan ileri sürülmesi, yasak kapsamında değildir. Kanaatimce, aile konutu şerhi olan gayrimenkul ile dava dilekçesi davaya konu taşınmazın aile konutu olduğu dava/cevap dilekçesinde anlaşılmakta ise ayrıca ve açıkça iddia edilmesi gerekmediği gibi, davanın genişletilmesi/değiştirilmesi yasağı kapsamında sayılmamalıdır.

Sonuç 

Aile konutu; eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur. Aile konutu üzerinde hukuki olarak bazı sınırlamalar getirilmektedir. Gerek eşler üzerinde binevi fiil ehliyet kısıtlaması olarak gerekse de üçüncü kişilere karşı aile birliği ve yaşamını korumaya yönelik sınırlamalar getirilmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. Maddesi bu sınırlamaları ele almış olup eşlerden birinin talebi ile tapuda şerh sağlanabileceğini hüküm altına almıştır.

Yukarıda da bahsedildiği üzere TMK madde 194 emredici nitelik taşımamakla beraber açıklayıcı olduğu Yargıtay kararları ile de izah edilmiştir. Aile konutu korumaları konutun aile konutu vasfı taşıması ile hukuki sonuçlar doğurmaya başlamaktadır. Tapuda yapılacak şerh koruma başlandığı değil bildirici unsurdadır. Bu nedenle de aile konutu kavramı şerhin yapıldığı zaman diliminden değil aile konutu vasfının kazanıldığı yani eşlerin birlikte yaşamaya başladığı ve konutu devamlı kullanmaları ile TMK 194. Maddedeki sınırlamalar ile koruma sağlanmaya başlamaktadır.

Usul hukuku noktasında aile konutu iddiasının ileri sürülmesi durumuna bakıldığında da iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebilmesi gerekmektedir. Mahkemelerce resen nazara alınması gerektiği kabul edilmelidir. Kanaatimce, aile konutu şerhi olan gayrimenkul ile dava dilekçesi davaya konu taşınmazın aile konutu olduğu dava/cevap dilekçesinde anlaşılmakta ise ayrıca ve açıkça iddia edilmesi gerekmediği gibi, davanın genişletilmesi/değiştirilmesi yasağı kapsamında sayılmamalıdır.

Kanaatimizce, aile konutu şerhi olan gayrimenkul ile dava dilekçesi davaya konu taşınmazın aile konutu olduğu dava/cevap dilekçesinde anlaşılmakta ise ayrıca ve açıkça iddia edilmesi gerekmediği gibi, davanın genişletilmesi/değiştirilmesi yasağı kapsamında sayılmamalıdır. 

Bu konudaki öğretideki görüş ayrılıklarının ve yargıdaki uyuşmazlıkların önüne geçmek adına TMK 194. Maddesine, aile konutu kavramının herkesin nezdinde farklı sınırlar içermesi sebebiyle kanuni tanımlamalar yapılamaması durumu göz önüne alınarak bu maddenin emredici olmadığına ilişkin kanuni bir düzenleme yapılarak tartışmalara son verilecektir.

---------------------------------------------------------------------