*Av. Yakup ERİKEL, Öğr. Stj. Av. Fatih Alperen Çelik
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar:
Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) (1) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. (2)
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.
Maddenin Gerekçesi: İmar mevzuatına aykırı yapılaşmayı önlemek için ruhsatta bağlanmayan yapıların yıktırılması ve ruhsatsız yapılaşmanın önlenmesi için kesin yapı yasağı şartı getirilmektedir.
1. ÖZET
Yapılaşma faaliyetlerinin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi, idarenin planlama faaliyetlerinin başarısı ön koşuldur. İdareye tanınan planlama yetkisinin gerekçesi olan sağlıklı, düzenli ve estetik yapılaşmanın ancak idarenin kontrolüne bağlı olmasıyla sağlanabilecektir. İdarenin hukuka aykırılık hallerinde müdahale etme yetkisi olmalıdır. İmar Kanunu’nun 32. Maddesinde bununla bağlantılı olarak gerekli hallerde yapının mühürlenmesini ve yapı tatil tutanağının hazırlanmasını düzenlemiştir. Bu çalışmada yukarıdaki bahsi geçen konulara değinilerek ilgili Danıştay kararlarına yer verilecektir.
Anahtar Kelimeler: İmar Hukuku, Yapı Tatil Kararı, İnşaatın (yapının) Mühürlenmesi, Danıştay Kararları.
2. GİRİŞ
İmar Hukukunun, diğer tüm ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de şehirleşme ve gelişmişlik kriterlerine bağlı olduğunu ve bu noktada da sürekli olarak değişip genişlediğini söyleyebiliriz. Şehirleşme arttıkça buna bağlı olarak hukuka aykırı yapı sayısı da artmaktadır.
Bir inşaata ruhsat alınmadan başlanmışsa veya inşaat ruhsata aykırı şekilde tamamlanmamışsa imar kurallarına aykırı bir inşaatın yani kaçak inşaatın varlığı söz konusu olur. İnşaatın mühürlenmesi bu hukuka aykırı yapıların karşılaşabileceği sonuçlardan biridir. Kısaca belirtmek gerekirse Yapı Tatil Tutanağı kaçak yapılar hakkında verilen yıkım ve imar para cezasının dayanağıdır. Diğer bir deyişle bahsi geçen tutanağın hukuka aykırı olarak düzenlenmiş olması idari yaptırımın hatalı olarak ortaya çıkmasına meydan verecektir. Bu noktada Yapı Tatil Tutanağı’nın büyük bir ehemmiyete sahip olduğundan bahsedilebilir.
Mevzu bahis çalışmada da kanun hükümlerine değerlendirilerek Danıştay içtihatlarıyla söz konusu anahtar kelime ve kavramlar açıklanmaya çalışılmıştır.
3. YAPININ (İNŞAATIN) MÜHÜRLENMESİ
Hukuka aykırı yapılaşma durumundan bilgi sahibi olan idarenin, yapacağı tespitler sonrasında aykırılığın ortaya konulması üzerine yapılaşmayı durdurması gerekir. İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde, ilk olarak inşaatın o andaki durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir. Bu işlemin amacı, yapının imara aykırılıklarını gidermek için mal sahibini zorlamaktır. Mühürleme işlemi, yapının devamını durdurduğu için tek başına bir yaptırımdır. Mühürlemenin tek başına bir yaptırım olarak görülmesi, en açık biçimde gerekli yasal işlemlerin tamamlanmasından sonra mührün kaldırılması ve inşaatın devamına izin verilmesinde kendini gösterir. 1
Hukuka aykırı yapılaşma faaliyetinin durdurulması yönündeki iradenin muhataplarına bildirilmesine rağmen yapılaşma faaliyetlerine devam edilmesi riski her zaman vardır. Yapılaşma faaliyetinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle durulmasına karar verildiğinde, ilgililerin hukuka aykırı yapılaşmayı sürdürmelerinin önüne geçilebilmesi için yapılaşma faaliyeti alanı mühürlenerek koruma altına alınır. ²
Belediye ve valilik dışında bir idarenin hukuka aykırı bir yapılaşmadan haberdar olmaları durumunda konuyu ilgililere ve yetkili idareye bildirmeleri gerekir. Yetkili idare dışında kalan idareler tarafından tespit tutanağı düzenlenmesi durumunda işlem “yetki” unsuru bakımından hukuka aykırı olacaktır.
Mühürlemenin bazı hukuki sonuçları vardır. İnşaatın durumu tespit edildiğinde, ruhsat alınmadan yapıldığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının anlaşılması halinde mühürleme yapılır.
İmar Kanunu’nun 32. Maddesinde yer alan düzenlemede belirtilen mühürleme işlemi öncelikle ruhsat gerektiren yapı içindir. Mühürleme işlemi için, yapı ruhsatı alınmadan ya da yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak yapılmış bir yapının bulunması gerekir. Yapıda bir değişiklik yapılmaksızın kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle mühürleme yapılamaz.
Ruhsat alınmasını gerektirmeyen kısım için mühürleme yapılamaz. Mühürleme yapılmadan yıkım kararı verilemez. Şayet aykırı yapının sahibi, mühürleme işleminden sonra yapısını ruhsat ve ruhsat eklerine uygun hale getirmezse ya da ruhsatsız yapısını ruhsata bağlamazsa, bu davranışının sonucunda yapısının yıkılmasına karar verilmişse, yıkım yaptırımının bir ön işlemi olarak kabul edilebilir. Durumun tespiti için yapı ruhsatı ve ekleri projelerin inşaatta bulundurulması gerekir. Ruhsat ve eklerine aykırılık durumunu tespit edebilecek fen adamının mühürleme heyetinde olması gerekir.
Ruhsatlı yapıda ilave ruhsatsız inşaat yapılmış ise bu kısım mühürlenir ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre idari para cezasına konu olabilir. ³
Ruhsata aykırı kısım mühürlenebilir. İki katlı yapı için ruhsat alınmasına karşın üçüncü katın yapıldığının tespiti haline bütün bina mühürlenemez. (Danıştay 6.D., E.1986/574, K.1987/94, T.27.01.1987)
Yapı mühürlendikten sonra herhangi bir nedenle inşaata devam olunması halinde, sağlam bırakılsa bile mühür sökülmüş sayılır. Bu fiil, 5237 sa. Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) m.203 hükmüne göre mühür bozma suçunu oluşturur. “Mühür Bozma Suçu”nun oluşabilmesi için yapı durdurma tutanağının usulüne uygun bir şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Aksi halde mühür bozma suçu oluşmaz. Ayrıca Kanuna, ilgili diğer mevzuata, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere uygun hale getirmek maksadıyla idarenin yazılı izni kapsamında yapılan işlemler de “mühür bozma suçu” teşkil etmez (m.42).
3.1. MÜHÜRLEME İŞLEMİNDE RİAYET EDİLECEK HUSUSLAR
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. ⁴
İmar Kanunu’nun 32. Maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının tespiti halinde mühürleme yapılır. Bu nedenle yapı kullanma izni almış binalarda da yeniden proje ve ruhsat gerektiren ilave inşaatın ruhsatsız olarak yapılmasına başlandığının tespiti halinde de mühürleme olabilir. Eğer yapılacak ilaveler için ruhsat alınmış ise bu takdirde ruhsat ve eki olan projelere aykırılık varsa da mühürleme yapılabilir. ⁵
İlçe belediyesince verilen inşaat ruhsatına istinaden yapılan yapı, Büyükşehir belediyesince mühürlenemez. ⁶ Çünkü İmar Kanunu’na göre belediye ve mücavir alanı içinde ruhsatsız inşaatlar hakkında yapı tatil tutanağı düzenleme yetkisi ilçe belediyesine aittir. ⁷ Yapı ruhsatını veren makam mühürlemeye de yetkilidir. Belediyelerin teşkilat organları teşekkül etmeden hukuki işlem yapması mümkün değildir. ⁸
İmar mevzuatına göre idareler tarafından ruhsatlı yapıda ruhsata aykırılığın tespit edilmesi, tespite ilişkin tutanağın yapı yerine asılması ve bir nüshasının da muhtara bırakılması yoluyla tutanağın ilgilisine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu tespitten sonra yapılması gereken işlemler konusunda inşaat sahibinin yazı ile uyarılıp bilgilendirilmesi gerekir.
İdarenin hukuka aykırı yapılaşmaya gidildiği yönündeki tespiti ve yapılaşmanın tatil edilmesinin ilgililere tebliğ edilmesi gerekir. Birel nitelikli idari işlem olan tespit ve yapı tatil tutanaklarının tebliğ yoluyla ilgilisinin bilgisine sunulmasıyla beraber hüküm ifade eder. Aksi takdirde tespit ve yapı tatil tutanağına bağlı yapılan işlemler hukuka aykırıdır. İnşaat faaliyetinin durdurulması işlemi, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Tebligatın muhtara bırakıldığı tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.
Mühürleme sırasında aşağıdaki hususlara riayet edilmesi gerekir:
Mühürleme; tek başına idari davaya konu olabilecek, kesin yürütülmesi zorunlu işlemdir. Mühürleme işleminin tebliğinden itibaren idari dava açma süresi altmış gündür. Bu süre içinde iptal davası açılabilir. Açılan iptal davasının devamı sırasında davacı tarafın arzusu üzerine 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesindeki şartların birlikte gerçekleşmiş olması durumunda mahkemelerce yürütmenin durdurulmasına karar verilebilir. Yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca en geç otuz gün içerisinde inşaattaki mühür kaldırılacaktır. Böylece davacı tarafın inşaata devam etmesine bir engel kalmayacaktır. Yürütmenin durdurulması yönünde verilen karara itiraz edilse dahi karar en geç otuz günlük süre içinde uygulanmalıdır. Danıştay içtihatlarında, Kanun’da öngörülen 30 günlük sürenin, yapı sahiplerine inşaatın mühürlenmesi tarihinden itibaren tanınması gereken sürenin üst sınırı olduğu, olayın niteliğine göre daha az süre tanınmasının da mümkün olduğu kabul edilmektedir.12
Yürütmenin durdurulması kararı tebliğ edilen davalı idarece İmar Kanun’unun 32. maddesi uyarınca yapıya devam edilmemesi amacıyla inşaatın durulması zorunluluktur. Uyuşmazlık konusu yapı için düzenlenen inşaat ruhsatının dayanağı imar planlarının iptali istemiyle açılmış bir davanın bulunması nedeniyle, artık davacıya ait yapı için inşaat ruhsatının düzenlenmiş olmasının, kazanılmış hak için tek başına yeterli olmadığı, imar planlarının yargı kararıyla yürütülmesinin durdurulması nedeniyle, yürütmenin durdurulması kararı tebliğ edilen davalı idarenin yapıya devam edilmemesi amacıyla inşaatın durdurması, İmar Kanun’un 32. maddesi uyarınca bir zorunluluktur. (Danıştay 6. Dairesi 23.01.2009 E:2008/10824, K:2009/608)
İmar Kanun’unun 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı mühürlenip durdurulduktan sonra, durdurma zaptının yapıya asılmasından itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibinin, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya yapısına ruhsat alarak belediye veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Mühürlenerek durdurulan yapıda; ruhsata aykırılığın giderilmiş olması, ruhsat alınması veya yapının ruhsata uygunluğunun anlaşıldığı durumunda mühür, belediye veya valiliklerce kaldırılır ve inşaatın devamına karar izin verilir. İnşaat ruhsatının yenilenmesi durumunda yürürlükteki imar planına uyulması gerekir. 13 Yapının hukuka aykırılığının giderilmemesi durumunda yıkım kararı verilir.
Yapı ruhsatına bağlanabilecek yapı için, yapı sahibine kesinlikle süre verilmesi gerekir. Bu süre tüm durumlar için bir ay değildir. Duruma göre daha az süre de verilebilir. (Danıştay 6. Dairesi 03.04.1997, E: 1996/2121, K: 1997/1743)
Yapı ruhsatsız olarak yapılmaktayken mühürlenmesine karşın yapımı sürdürülen, yapı ruhsatına bağlanması olanaklıyken yasal süresi içinde yapı ruhsatına kavuşturulmayan kaçak yapının yıkılması gerekir. (Danıştay 6. Dairesi 08.12.1997, E: 1997/772, K:1997/5593)
Mührün kaldırıldığı ve inşaatın devamına izin verildiği durumlarda idarenin iradesinin yazılı olarak ortaya koyması gerekir. İdare, yapılan başvuru üzerine mührün kaldırıldığını ve inşaatın devamına izin verildiğini bir tutanakla imza altına almalıdır. 14
Mahkemece, yapının hangi aşamada bulunduğu tespit edilerek, yapının durdurulduğu tarihte eğer yapı tamamlanmış ise ilgililerin kazanılmış hakkı mevcuttur. ¹5
4. YAPI TATİL TUTANAĞI
3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı tatil tutanağının açık bir tanımı yapılmak yerine taşıması gereken unsurlar düzenlenmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde ise yapı tatil tutanağı şu şekilde tanımlanmıştır; Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgeyi ifade eder. İlk olarak inşaatın o andaki vaziyeti tespit edilerek inşaat mühürlenir. Bu esnada tutulan tutanağın ismi Yapı Tatil Tutanağıdır.
Yapı tatil tutanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre verilecek yıkım kararının ve 42. maddeye göre verilecek imar para cezasının dayanağıdır. Bu nedenle yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenmemesi durumunda, bu tutanak esas alınarak verilen yıkım ve imar para cezası da hukuka aykırı olacaktır. 16
Yapı tatil tutanağı, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem olup idari davaya konu olabilecektir. Davayı yapı sahibi açabileceği gibi, yapıyı kat karşılığı olarak inşa eden müteahhit de açabilir. Dava açma süresi tutanağın bildirildiği gün dikkate alınarak hesaplanacaktır.
İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca düzenlenerek yapıya asılır ve buna bağlı olarak da inşaat faaliyetleri durdurulur. Taşınmaz malikleri ya da müteahhit tarafından 30 gün içerisinde aykırılığın giderilerek ruhsat alınması ya da yapının ruhsata ya da ruhsat eki mimari projeye uygun hale getirilmesi gerektiği bildirilir. Yapı tatil tutanağında süre belirtilmemişse bir aylık süre verildiği kabul edilir.17 Böyle bir durumda bir ay dolmadan alınan yıkım kararı iptal edilir. 7153 Sayılı Kanun’un 15. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine eklenen 6. fıkrada; ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapılar hakkında bir aylık süre beklenmeden yıkım kararı alınabileceği açıkça düzenlenmiştir. Uygulamada bazı belediyeler ve il özel idareleri tarafından, yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra ayrı bir yazıyla veya imar para cezası verilmesine ilişkin encümen kararıyla, yapının yıkılması veya ruhsata bağlanması için ayrıca süre verilmektedir. Böyle bir durumda, yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir aylık süre geçmişe olsa dahi, sonradan ayrıca verilen süre dolmadan alınan yıkım kararı da hukuka aykırı hale gelecektir.
Anılan süre sonunda ruhsat alınmaz ya da ruhsata uygun hale getirilmezse söz konusu yapının yıkımına ya da aykırılıkların giderilmesine karar verilir. Bu tutanak kesin işlem olarak kabul edilmektedir. Tutanağın iptali istemiyle 60 gün içerisinde idare mahkemesine dava açılabilir. Yapı tatil tutanağının iptali istemiyle açılacak davalarda görevli ve yetkili Mahkeme, yapının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’dir. Yapının bulunduğu ilde İdare Mahkemesi yoksa, o ilin bağlı olduğu İdare Mahkemesinde dava açılabilir.
Bir idari işlemin iptal davasına konu edilebilmesi için kesin ve yürütülebilir olması ön şarttır. Gerek Kanunun ifadesinden gerekse de oluş tarzından çıkarıldığı ölçüde yapı tatil tutanağının teknik anlamda bir hazırlık işlemi niteliğinde olduğu açıktır. Söz konusu tutanağın usulüne uygun tebliğinden sonra, yapılan bir dizi işlem, işlemin tekemmül edebilmesi için mecburîdir. Tutanaklar, yapılışları itibariyle asıl işlemin hazırlayıcısı niteliğindedir. Yapı tatil tutanağı bir idari işlem olmasa da Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında, yapı tatil tutanağının tek başına iptal davasına konu edilebileceğini kabul etmektedir. 18
4.1.YAPI TATİL TUTANAĞINDA BULUNMASI ZORUNLU OLAN BİLGİLER
İmara aykırılığın somut ve net bir şekilde tespit edilmesinin yanında, Danıştay kararlarında, yapı tatil tutanağında aşağıda belirtilen verileri de içermesi aranmaktadır:
1. Tutanağın bir örneğinin yapıya asıldığı ve bir örneğinin muhtara bırakıldığının “el yazısıyla” belirtilmesi ve tutanağın yapıya asılmış halinin fotoğrafının çekilmesi gerekir. Ayrıca, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle yapılan değişiklikle; Yapı Tatil Tutanağının bir nüshasının Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne de gönderileceği düzenlenmiştir. Yapı tatil tutanağının ayrıca malik tarafından imzalanmasına gerek yoktur.
2. İmar Kanun’unun 32. maddesine göre (30 günden fazla olmamak üzere) süre verildiğinin ve bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde yıkım kararı alınacağının belirtilmesi gerekir.
3. Yapının veya aykırılığın ayrıntılı bir şekilde fotoğrafının çekilmesi gerekir.
4. Yapı sahibinin kim olduğu net bir şekilde tespit edilmelidir. Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında kabul edildiği üzere, ‘‘yapı sahibi’’ ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir. Uygulamada belediyelerce, tapu kaydında malik olan kişilere ceza verilmekte ve yapıyı yapanın kim olduğu yönünde araştırma yapılmamaktadır. Örneğin, mevzuata aykırı inşaatı yapan önceki malik veya müteahhitse yapının yeni malikine İmar Kanunu'nun 42. maddesinin 2. fıkrası uyarınca imar para cezası verilemez. Bu nedenle, inşaatı yapan kişi ve yapı malikinin bu inşaatın yapımından sorumlu olup olmadığı tespit edilmeksizin, doğrudan tapuda malik olan kişiye imar para cezası verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesinin ve mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilir.
5. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez. Tutanağın mutlaka teknik personel (mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, harita teknikeri, inşaat teknikeri) tarafından düzenlenmesi gerekir.
6. Tutanakta inşai faaliyetin tamamlanıp tamamlanmadığı ve yapının kullanılıp kullanılmadığı tespit edilmelidir.
7. İmara aykırılık aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine de sebep oluyorsa, hangi gerekçeyle çevre ve görüntü kirliliğine sebep olduğu net bir şekilde gerekçelendirilmeli ve fotoğrafla desteklenmelidir. Bir yapının sırf ruhsatsız olması o yapının aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet verdiği anlamına gelmez.
8. Yapı aynı zamanda can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa, hangi gerekçeyle can ve mal emniyetini tehdit ettiği gerekçelendirilmeli ve teknik bir raporla desteklenmelidir.
Yapı tatil tutanağında mimari projeye aykırı ve ruhsatsız olarak arka bahçenin kapatılıp A Blok 7 nolu işyerine dahil edildiği ve kullanıldığı belirtilmiş ise de, söz konusu tutanağın şekil ve krokiler içermediği, tutanakta, aykırılıkların büyüklüğü ve etkilediği alanın m²'sinin somut bir şekilde belirtilmediği, söz konusu "Yapı Tatil Tutanağı’nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı” gerekçesiyle, 1079 m² alanın “etkilenen alan” olarak kabul edilmesi suretiyle verilen yıkım ve para cezası hukuka aykırıdır. (Danıştay 14. Dairesi 20.09.2018, E:2015/11369, K:2018/5508)
Zorunlu unsurları taşımayan yapı tatil tutanağı esas alınarak verilen yıkım ve imar para cezası da hukuka aykırıdır. Yapı tatil tutanağının veya bu tutanak esas alınarak verilen yıkım ve imar para cezasının iptali istemiyle açılan davalarda Danıştay ve Bölge İdare Mahkemeleri tarafından dikkat edilen ilk husus, yapı tatil tutanağında imara aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı olarak belirtilip belirtilmediğidir.
3194 sayılı Yasanın 32. maddesi uyarınca, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapı hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaatın durumunun tespit edilmesi ve yapının ruhsata bağlanabilmesi amacıyla yasada öngörülen sürenin geçmesinden sonra mevzuata aykırılığın devam ettiğinin tespit edilmesi halinde yıkım işlemi tesis edilmesi mümkün iken, uyuşmazlık konusu olayda yapı tatil tutanağı düzenlenmeksizin yıkım işlemi tesis edildiği anlaşıldığından, işlemde bu yönüyle de mevzuata uyarlık bulunmamaktadır. (Danıştay 6. Dairesi, 05.12.2006, E:2005/141, K:2006/5651)
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında yapı ruhsatı ve eklerine aykırı yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için, ilgili yönetimce düzenlenen yapı durdurma tutanağında aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak gösterilmesi ve öncelikle de yapı ruhsatının iptal edilmesi gerekmektedir. (Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 05.05.2005 E: 2004/2530, K: 2005/1121)
İmar Kanunu’nun 32. maddesinde; yapı tatil tutanağının yapı yerine asılması ve tebligatın bir nüshasının da muhtara bırakılmalıdır. Bu düzenlemenin yapılmasının amacı; yapı sahibini ruhsata aykırılıktan haberdar ederek yapısını ruhsata uygun hale getirmesi ya da ruhsat alması amacıyla süre tanınmasına yöneliktir. Kanunda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıların bu durumlarının tespitine ilişkin yapı tatil tutanağının yapıya asılmış olması anılan aykırılıkların yapı sahibine tebliği için yeterli görülmüştür. Ayrıca madde hükmüne göre tutanağın muhtara bırakılması söz konusu aykırılığın ilgilisine tebliği açısından bir zorunluluk taşımamaktadır.
Sonuç olarak, zorunlu olan husus yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıdır. Yapı yerine asıldıktan sonra salt tebligatın bir nüshasının muhtara bırakılmaması yapı tatil tutanağını hukuken geçersiz kılmaz. 19
Yapı tatil tutanağı, yıkımdan önce mutlaka tutulması gereken bir belgedir. Yapı tatil tutanağı tutulmadan veya başka isimle bir belgeden sonra yıkım aşamasına geçilmesi, işlemi hukuka aykırı hale getirmektedir. Yıkım kararına ilişkin tutanağın kim tarafından düzenleneceği İmar Kanunu’nun 32. maddesinde ifade edilmiştir. Buna göre ruhsatsız bir binanın yapılması, yapılan binaya ruhsatsız eklentilerde bulunulması veya ruhsata ve eklerine aykırı bina yapılması durumunda tespitin belirli kişi veya kurumlarca yapılacağı ifade edilmiştir.20
Yapı tatil tutanağını, belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanı tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez. (Danıştay 14. Dairesi 26.01.2016 E:2014/10677, K:2016/296)
5. SONUÇ
Hukuka aykırı bir yapılaşma söz konusu olduğunda, yetkili idarelerin hukuka aykırı bu faaliyetleri durdurması gerekir. Bir yandan hukuka aykırılığın tespit edilmesi, diğer yandan hiçbir müdahalede bulunmaması kabul edilebilir değildir. Ruhsat alınmadan yapılaşma yoluna gidildiği veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının idarece tespiti, ihbarı veya herhangi bir şekilde bu durum hakkında bilgi sahibi olunması durumunda, ilgili belediye veya valilik tarafından inşaatın durumu tespit edilir. İnşai faaliyetin ulaştığı seviyenin tespiti özellikle ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşma açısından önemlidir. Yapılaşmanın hangi düzeye ulaştığının tespiti kazanılmış hak kurumunun işletilmesi açısından da önemlidir. Durumun tespitinden sonra yapılaşma faaliyeti durdurularak yapı mühürlenir. Tespit ve yapı tatil tutanağı inşaata asılmak suretiyle ilgilisine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır. Böyle bir yapılaşmanın tespiti sonucunda bu inşai faaliyetin durdurulması idarenin sorumluluğudur. Hukuka aykırı bir yapılaşma söz konusu olduğunda yasalar, İdareye bu durumu ortadan kaldırma yükümlülüğü getirmiştir.
İdarenin bu konuda herhangi bir takdir hakkı yoktur. Aykırı yapılaşmanın bulunduğunun tespiti halinde derhal inşai faaliyetin durdurulması gerekir. Hukuka aykırı yapılaşma faaliyetinin durdurulması durumunda, planlama faaliyetlerin ve imar kolluk yetkilerinin idareye tanınmasının anlamı kalmayacaktır.21
İdare hukuka aykırı yapılaşmaların ortaya çıkardığı olumsuzlukların ortadan kaldırılabilmesi için bir dizi işlem tesis etmek durumunda kalacaktır. Bu işlemlerin bazıları geri alınamaz sonuçlar doğuracağından idare yapıları inşa edenlere öncelikle bu hukuksuzları gidermek için imkân verir. İlerideki işlemlerin dayanağı da bu işlemler olduğundan dolayı idarenin yapmış olduğu ön işlemlerin hukuksuz olması ileride olası verilebilecek olan cezaları da hukuksuz kılar. Bu yüzden hazırlık işlemi mahiyetindeki işlemler çok önemlidir. Danıştay bunlar için ayrıca dava açılabileceğini de kabul etmiştir. Yapı tatil tutanağının veya bu tutanak esas alınarak verilen yıkım ve imar para cezasının iptali istemiyle açılan davalarda da Danıştay ve Bölge İdare Mahkemeleri tarafından dikkat edilen ilk husus, yapı tatil tutanağında imara aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı olarak belirtilip belirtilmediğidir.
Bu bağlamda İmar Kanunu’nun 32. maddesinde bahsedilen mühürleme ve yapı tatil tutanağı büyük önem taşımaktadır.
Kaynakça
English 